집주인이 전세금을 안 줄 때 — 청구 요건부터 지연손해금, 소송, 판결 후 경매·압류까지 한 번에
계약이 끝났는데 집주인이 ‘새 세입자가 들어오면 주겠다’는 말만 반복하고, 이사 날짜는 다가오는데 변호사 선임 비용까지 걱정되신다면 순서부터 잡아 보세요.
전세금 반환은 임대차 종료 확인 → 권리 보전 → 집행권원 → 강제집행의 순서로 풀립니다. 법무법인 다빈치가 운영하는 ‘고소의 달인’에서는 계약서와 보증금 이체내역만 보내 주시면 보증금 반환 지급명령신청서를 작성해 소송대리인으로 접수하고, 요금은 청구금액별 공개 정액(350,000원~, VAT 별도)입니다. 이사 전 임차권등기명령과 판결 뒤 압류까지 같은 곳에서 이어서 맡기실 수 있어요.
아래 여섯 단계를 순서대로 읽으시면 전세금 반환을 언제 청구할 수 있고, 소송 전에 무엇을 해 두며, 지연손해금은 어떻게 계산하고, 판결 뒤 어떻게 돈을 받는지 한눈에 정리됩니다. 사진이나 「자세히 보기」를 누르면 자세한 안내로 이동합니다.
임차인은 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지해야 기간 만료로 임대차가 끝납니다. 통지를 놓쳐 묵시적으로 갱신되었다면 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약도 같습니다.
기간이 끝나도 임차인이 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 다만 보증금 반환과 집을 비워 주는 의무는 동시이행이라, 판결은 보통 ‘집을 넘겨받음과 동시에 지급하라’는 형태로 나옵니다. 통지는 날짜가 남는 방법으로 하세요. 종료 시점이 하루만 달라져도 지연손해금의 시작일이 바뀝니다.
갱신거절·해지와 반환 요구를 도달 날짜가 남는 방법으로 알리고, 계약서·이체내역·확정일자·전입 기록·대화를 모아 둡니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관 절차를 먼저 확인합니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 판결 전에 예금·부동산 가압류를 검토하되, 법원이 정하는 담보 비용과 실익을 함께 따져 보세요. 등기가 실제로 기입되었는지는 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사합니다.
약정이 없으면 임대인이 지체에 빠진 다음 날부터 민법상 연 5%, 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%가 기본입니다. 다만 임대인이 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 12%가 적용되지 않을 수 있습니다.
동시이행 관계 때문에 임차인이 집을 비워 주었거나 비워 줄 준비를 마치고 알린 때부터 지체가 인정되기 쉽습니다. 이사했다면 열쇠 반환·비밀번호 변경 등 인도 사실을, 계속 산다면 이사 준비와 반환 요구 기록을 남겨 두세요. 청구취지에는 기산일과 이율을 구간별로 적고, 아직 집을 넘기지 않았다면 동시이행 조건이 붙는 판결을 예상해야 합니다.
주택임대차보호법 제13조에 따라 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법 제6·7·10·11조의2가 준용되어, 바로 변론기일을 정하고 되도록 1회 변론으로 마치며 판결 이유를 생략할 수 있습니다. 소장은 임차인 주소지 법원에도 낼 수 있습니다.
인지대는 보증금 기준으로, 2억 원이면 855,000원(전자소송 769,500원)입니다. 임대인이 반환 의무는 인정하고 미루기만 한다면 인지대가 10분의 1인 지급명령이 가벼운 출발점이고, 이의가 나오면 소송으로 이어집니다. 보증금이 3,000만 원 이하라면 소액사건 그 자체로 진행되어 이행권고결정을 받을 수도 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 임차인은 집을 비워 주지 않은 상태에서도 확정판결 등으로 그 집에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 매각대금에서 후순위 권리자보다 우선해 변제받습니다.
다만 배당을 받으려면 집을 양수인에게 넘겨야 합니다. 경매는 시간이 걸리고 매각가가 부족할 수 있어, 선순위 담보를 등기부로 확인하고 임대인 예금 압류·추심이나 재산명시를 함께 검토하세요. 임대인 명의의 다른 부동산이 있다면 그 부동산에 대한 강제경매도 선택지입니다.
변호사 선임은 보증금 규모만큼 부담이 클 수 있지만, 고소의 달인은 법무법인 다빈치가 운영하며 보증금 반환 지급명령신청을 공개 요금(3,000만 원 이하 350,000원 · 1억 원까지 500,000원 · 1억 원 초과 800,000원, VAT 별도)으로 작성해 소송대리인으로 접수합니다.
이사 전 임차권등기명령(300,000원, VAT 별도)과 판결 뒤 채권 압류·추심, 재산명시도 같은 곳에서 이어집니다. 임대인이 이의하면 소송으로 전환되며 고소의 달인은 소송 전까지 진행하니, 다툼이 크지 않은 사건부터 가볍게 시작해 보세요. 계약 종료나 원상복구 공제를 두고 크게 다툰다면 처음부터 소송과 선임을 검토하는 것이 맞습니다. 신청서 작성과 접수는 평균 2~3 영업일이면 끝나니, 망설여진다면 카카오톡으로 사건을 먼저 설명해 보세요.
전세금 사건은 판결보다 실제로 돈을 받는 단계가 더 어렵습니다. 고소의 달인에서는 법무법인 다빈치가 집행권원을 얻는 지급명령부터 이사 전 임차권등기명령, 판결 뒤 채권 압류·추심까지 단계별 공개 요금으로 진행해, 필요한 단계만 골라 맡기실 수 있습니다.
지급명령신청에는 신청서 작성, 소송대리인으로 접수, 주소 보정, 소 제기 신청, 증거자료 정리가 포함됩니다. 임대인이 이의하면 일반 소송으로 전환되며, 고소의 달인은 소송 전까지 업무를 진행합니다. 비용과 절차 자세히 보기
정리하면, 전세금 반환은 임대차 종료를 확인하고, 이사가 필요하면 임차권등기를 마친 뒤, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 얻어 살던 집 경매나 예금 압류로 회수합니다. 지연손해금은 집을 비워 준 시점이 기준이 됩니다. 집주인이 반환 의무는 인정하고 미루기만 한다면 고소의 달인에 지급명령을 350,000원부터(VAT 별도) 맡겨 평균 2~3 영업일 안에 접수를 마치고, 이의가 없으면 그 결정으로 바로 집행을 준비할 수 있습니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사 상담을 권유드립니다.
